Cum a ajuns Forte Partners cel mai dinamic dezvoltator local de birouri, după ce a deschis mai multe zone din interiorul capitalei

Cum a ajuns Forte Partners cel mai dinamic dezvoltator local de birouri, după ce a deschis mai multe zone din interiorul capitalei?

Discuțiile cu dezvoltatorii imobiliari conțin, în general, multe cifre: suprafețe brute sau închiriabile, prețuri pe metru pătrat, randamente și yield-uri.

O discuție cu Geo Mărgescu, cofondator și CEO al Forte Partners, include, invariabil, teme precum arhitectură, design sau urbanism.

„Noi ținem foarte mult la modul în care arată orașul, la arhitectură. Dezvoltând și lăsând în urma ta clădiri, ai o responsabilitate mare, produsele tale rămân acolo chiar și sute de ani. Modul în care noi reușim să ne dezvoltăm proiectele schimbă fața orașului, schimbă mentalitățile oamenilor. Se spune, în general, că noi construim clădirile și apoi ele ne construiesc pe noi“, spune Mărgescu, unul dintre cei mai experimentați manageri din segmentul imobiliar, în care este activ de două decenii, timp în care a făcut de toate, de la cel mai mare parc logistic din țară până la clădiri de birouri sau proiecte rezidențiale de lux. A prins vremurile dinainte de criză, când se cumpăra orice, dar și momentele când aproape nimeni nu era interesat să cumpere. 

În ultimii ani, Geo Mărgescu, alături de partenerii săi de la Forte Partners, s-a poziționat ca unul dintre cei mai activi dezvoltatori de pe piața imobiliară din București, pe segmentele office și rezidențial. Înainte de a înființa această companie, fondatorii Forte Partners construiseră în 2006 clădirea de birouri Nova Building (zona Barbu Văcărescu), cu o suprafață de 6.500 de metri pătrați și în 2009 HQ Victoriei (zona Piața Victoriei), o clădire de birouri de 5.000 mp. Ambele fuseseră închiriate complet și, ulterior, vândute. În plus, dezvoltatorul își construise un portofoliu de terenuri care acoperea aproape toate punctele cardinale ale Capitalei. Ultimii ani au adus cu adevărat Forte Partners pe harta dezvoltărilor imobiliare de anvergură. A fost, mai întâi, Ștefan cel Mare Building, un proiect de 20 de milioane de euro, finalizat în 2016, cu o suprafață de peste 7.800 de metri pătrați, care include, printre alții, chiriași precum Apa Nova, Roeng Transmission Engineering&Consulting sau Kane Seasonal Bistro. În plus, clădirea era premiată pentru cea mai bună dezvoltare de mici dimensiuni cu American Architecture Prize (AAP). Pe harta de spații de birouri a Capitalei a apărut, de la finele anului trecut, un nou proiect al Forte Partners. Prima clădire a proiectului de birouri The Bridge, de lângă Pasajul Basarab din Capitală, pe terenul fostei fabrici de pâine Spicul oferea o suprafață închiriabilă de peste 36.000 de metri pătrați și atrăsese pe lista chiriașilor grupul BCR (18.000 mp) și IBM (12.000), prin unele dintre cele mai mari tranzacții de închiriere de pe piața locală. Practic, BCR a centralizat în cadrul The Bridge operațiuni care se derulau anterior în aproape 20 de sedii.

„Este important pentru companii să meargă cu birourile către angajați, asta îi ajută să aibă o calitate a vieții mai bună. Toți chiriașii noștri au făcut cercetări să vadă unde locuiesc angajații lor, iar o durată mai redusă pentru transportul zilnic a devenit un beneficiu important“, afirmă Geo Mărgescu. 

A doua fază a The Bridge, cu peste 21.000 de metri pătrați, va fi livrată la finalul acestui an, aproximativ 40% din suprafață fiind deja în discuții avansate pentru a fi închiriată. Proiectul de birouri The Bridge a fost primul livrat în zona Orhideea-Grozăvești din Capitală, considerată un viitor nou pol de afaceri al Bucureștiului, în condițiile în care în zonă au mai fost anunțate o serie de proiecte de birouri, ce ar urma să fie livrate în următorii ani. Prima fază a The Bridge, care va avea o valoare totală de 145 de milioane de euro, a primit certificarea LEED Platinum (Leadership in Energy and Environmental Design) acordată de US Green Building Council (USGBC), cu cel mai ridicat scor de certificare din România, conform lui Geo Mărgescu. 

Un alt proiect care va „deschide“ zona va fi în situat în Bulevardul Tineretului-Șerban Vodă, unde Forte Partners deține un teren de 1,8 hectare în apropierea liceului Gheorghe Șincai din Capitală, pe care va fi dezvoltat un proiect mixt. 

„Experiența ne ajută să îndrăznim mai mult. Dimensionând proiectele în așa fel încât să construim destinații, ne permitem să deschidem zone noi, așa cum a fost cea din Centru-Vest, la The Bridge, sau așa cum e cea de la Tineretului. Când ai o anumită dimensiune și poți construi spații mari, de ordinul zecilor de mii de metri pătrați, nu depinzi de ce se întâmplă în jurul tău, ci îți creezi propria ta destinație“, adaugă Geo Mărgescu. 

El afirmă că migrația zilnică sud-nord este un subiect recurent în cadrul companiei. „Din păcate, problema traficului din București este că toată lumea stă în sud și în vest și lucrează în nord; și școlile sunt în nord, dar și multe dintre spitale. Sunt tot mai multe companii care înțeleg că este tot mai greu pentru un angajat care locuiește în zona centrală sau de sud a orașului să meargă la birou în zona de nord. Proiectele de tipul celui din Șerban Vodă sunt dedicate acestui tip de companii, care înțeleg și văd o valoare în a avea birourile la mică distanță de locuințele angajaților“, adaugă Mărgescu. 

De altfel, zona central-sudică a atras atenția, în ultimii ani, mai multor dezvoltatori imobiliari, cel mai vizibil dintre aceștia fiind Vastint, care construiește Timpuri Noi Square, un proiect imobiliar mixt de birouri și locuințe. 

Dincolo de birouri, Forte Partners are planuri importante și în zona rezidențială, după ce anul trecut a finalizat un proiect de lux, cu șapte apartamente, amplasat pe strada Londra. Proiectul a primit premiul Anualei de Arhitectură București și a fost vândut integral. Practic, după ce a testat cu succes rețeta de business, Forte Partners a decis să dezvolte o adevărată divizie de rezidențial, și să treacă și la proiecte de sute de apartamente. 

Astfel, până la finalul acestui an va fi livrat și Calderon 80, un proiect rezidențial de tip boutique, cu cinci apartamente spațioase, dar și prima fază a Aviației Park, care include două blocuri cu 176 de apartamente și studio-uri. Întregul proiect va include patru clădiri, cu 352 de apartamente și este amplasat în zona de nord a orașului, în cartierul Aviației. Mai mult de jumătate din suprafața proiectului va fi reprezentată de spații verzi, astfel că din terenul de 15.000 de metri pătrați, doar 3.700 de metri pătrați vor reprezenta amprenta celor patru blocuri. 

„Am vrut să apărem ca o forță pe piață, care are și alte valori în afară de cele financiare“, adaugă Geo Mărgescu, care vine și cu detalii despre una dintre informațiile apărute recent pe piață privind schimbări organizatorice. Alături de Geo Mărgescu, Forte Partners îi includea pe Johnny Jabra și Ionuț Dumitrescu, cel din urmă ieșind din Forte Partners. Jabra construise și vânduse alături de fratele său două companii importante pe piața bunurilor de larg consum, Nova Brasilia și Supreme Chocolat. Ionuț Dumitrescu avea o vastă experiență pe piața imobiliară, după ce construise și vânduse compania de consultanță imobiliară Eurisko, pentru ca mai apoi să devină investitor și dezvoltator imobiliar. 

„Ionuț este în continuare acționar alături de noi la The Bridge, dar nu este la celelalte proiecte și nu a fost niciodată implicat în partea de management. Partea de management o asigurăm cu o echipă de profesioniști cu care lucrăm deja de foarte mulți ani, o parte dintre ei s-au alăturat de curând. Credem foarte tare în unitate și în forța noastră ca o echipă“, completează Mărgescu, care afirmă că cele două decenii de activitate ale membrilor echipei îi fac să aibă o abordarea mai precaută în privința dezvoltărilor. 

„Bineînțeles, ținem cont de sursele financiare disponibile pentru a fi atrase, pentru că nu se poate fără acestea. Cam 40% din investiții sunt din surse proprii și 60% reprezintă finanțări atrase. Credite mai mari ar însemna riscuri mai mari, iar investiții proprii mai mari ar însemna o profitabilitate scăzută.“ 

Fondatorul Forte Partners afirmă că dezvoltatorul imobiliar este în același timp și investitor. „Produsele noastre se pot vinde și se vor vinde mai devreme sau mai târziu, pentru că ele vor ajunge la un moment dat în mâna unor investitori instituționali care le vor menține pe termen lung. Dar vânzarea nu e un obiectiv în sine. Eu sunt convins că un produs bun își va găsi și chiriaș și cumpărător și un utilizator, în orice formă“, adaugă Mărgescu, care revine la una dintre temele sale favorite. 

„Probabil că modul de gândire al copiilor noștri și al copiilor copiilor noștri va fi și el influențat în oarecare măsură de modul în care arată orașul peste 20, 50, 100 de ani. Este unul dintre obiectivele noastre, să construim clădiri frumoase, clădiri durabile, care să rămână peste mulți ani și nu să fie doar o chestiune de profit. Chiar dacă nu maximizezi profitul, toate aceste chestiuni se pot transforma mai târziu în recunoaștere.“ 

Forte Partners în cifre 

Proiecte în derulare  

THE BRIDGE, cel mai mare proiect al companiei 

• valoarea totală: 145 mil. euro; 
• prima fază, cu 36.207 mp, finalizată în dec. 2017. BCR ocupă 18.000 mp, iar IBM 12.000 mp; 
• a doua fază, cu 21.270 mp, va fi livrată în ultimul trimestru 2018. 

AVIAȚIEI PARK 

• va include 352 de unități și este amplasat în nordul orașului, în cartierul Aviației. Include patru clădiri și se va livra în două etape, prima la finalul lui 2018. 

CALDERON 80 

• proiect rezidențial de tip boutique cu cinci apartamente, care va fi livrat la finalul lui 2018. 

Proiecte finalizate 

Ștefan cel Mare Building 

• valoarea proiectului: 20 mil. euro; 
• 7.854 mp, finalizată în 2016. 

Londra 27 

• proiect rezidențial de lux, cu șapte apartamente, finalizat în 2017, vândut integral. 

HQ Victoriei 

• 5.000 mp, finalizat în 2009, închiriat complet și vândut. 

Nova Building 

• 6.500 mp, finalizat în 2006, închiriat complet și vândut. 

Ion Câmpineanu/Matei Millo 

• Teren de 1.700 mp cumpărat de la Telekom România, situat între strada Ion Câmpineanu și strada Matei Millo; 
• Permite o dezvoltare de până la 9.000 mp de spații de birouri.