Proprietăţile româneşti, refugiu de miliarde pentru sud-africani

 Alexandru Urzică | joi, 21 iunie 2018

Cinci investitori sud-africani au reuşit, în câţiva ani, să acapareze peste 20% din mallurile şi sediile de firme construite în România în ultimul deceniu şi au devenit principalii proprietari de spaţii comerciale ai ţării. Ce îi determină să îşi plaseze banii aici?

Companiile cu capital sud-african controlează peste un sfert din spaţiile moderne de retail ale ţării şi 12,8% din suprafaţa totală a clădirilor de birouri moderne existente la nivel naţional, potrivit calculelor revistei Capital. În prezent, atât sectorul de birouri, cât şi cel de retail sunt dominate de investitori sud-africani, care cumulează proprietăţi generatoare de venituri în suprafaţă de 1,3 mil. mp.

Doar valoarea clădirilor funcţionale pe care sud-africanii le deţin în România depăşeşte 2,8 mld. euro. Mai bine de jumătate din această sumă a fost investită în ultimii doi ani în România, în principal prin achiziţia de acţiuni la dezvoltatori cu tradiţie în România.

Recent, divizia imobiliară a grupului de asigurări de viaţă Old Mutual, cel mai vechi şi unul dintre cele mai mari din Africa de Sud,  a intrat pe piaţa românească, ducând la cinci numărul marilor investitori imobiliari cu capital sud-african prezenţi direct cu proprietăţi în România.

„Factorii care împing investiţiile în afara Africii de Sud continuă să fie incertitudinea politică locală şi lentoarea creşterii economice. Investitorii imobiliari specializaţi în retail se confruntă cu o supraofertă de malluri în Africa de Sud, iar o economie zbuciumată face ca pentru retaileri să fie tot mai dificil să îşi plătească chiria. Ca rezultat, mulţi acţionari şi manageri de fonduri sud-africane ţintesc Europa Centrală şi de Est, cu indicatori economici vibranţi şi cu un consum în creştere“, explică Janco Jordaan, consilier juridic în cadrul companiei de servicii financiare TMF Group.

Brokerii companiei de consultanţă imobiliară JLL România consideră că perspectivele macroeconomice ale României continuă să fie pozitive, în ciuda unor îngrijorări recente. Cu o creştere estimată a Produsului Intern Brut de 6,9%, România a avut cea mai performantă economie din Uniunea Europeană în 2017 şi se preconizează că îşi va menţine poziţia şi în 2018, cu o prognoză de creştere a PIB de peste 5%. În plus, doar în primul trimestru al anului, vânzările retailerilor au crescut cu 7,4% faţă de perioada similară a anului anterior.

Volumul investiţiilor imobiliare cu proprietăţi comerciale înregistrat în primul semestru al anului a ajuns la circa 353 mil. euro, din care peste 80% provine din achiziţii susţine de investitori din Africa de Sud. Până la finalul anului, brokerii estimează că volumul total va depăşi pragul de un miliard de euro.

Program de extindere

Compania Growthpoint Properties, cel mai mare investitor imobiliar din Africa de Sud şi deţinătorul a 29% din grupul cu origini româneşti Globalworth, tocmai şi-a anunţat strategia de diversificare a investiţiilor împotriva riscurilor din Africa de Sud. În acest sens, directorul executiv al grupului, Norbert Sasse, a preluat rolul de extindere a companiei în afara statului african, iar locul său va fi ocupat de un nou manager.

Ţinta sa este ca investiţiile Growthpoint din afara Africii de Sud să ajungă la o pondere de circa 30% din business. „Credem că această nouă structură managerială ne va ajuta în următorii cinci ani. Africa de Sud este un mediu dificil şi noi suntem bine echipaţi să administrăm un portofoliu în afara ţării, precum şi unul autohton“, a spus Sasse.

Globalworth, al cărei principal acţionar este Growthpoint, a făcut recent o nouă emisiune de obligaţiuni corporative, cu o valoare totală de 550 mil. euro, identică cu cea din urmă cu aproape un an. Banii vor fi utilizaţi pentru extinderea activelor imobiliare deţinute de investitor în România şi Polonia. În prezent, companie este angajată, pe piaţa românească, în dezvoltarea unor proiecte care necesită investiţii de 150 mil. euro.

Globalworth lucrează, în paralel, la noul sediu Renault din Militari, la ultima clădire din Globalworth Campus – unde s-a instalat de curând retailerul american Amazon, la două noi clădiri în zona Barbu Văcărescu, plus una pe strada Luterană din centrul Capitalei, şi la extinderea parcului logistic pe care îl are în Timişoara.

„România oferă creştere economică, comparativ cu Africa de Sud, a cărei economie stagnează. Aici multinaţionalele se extind agresiv şi închiriază suprafeţe mari de birouri. România are o piaţă şi o economie foarte tinere şi dinamice, cu potenţial de creştere şi dezvoltare viitoare. Acest lucru atrage mulţi investitori, inclusiv pe cei sud-africani. Mai mult, randul, moneda locală sud-africană, se depreciază, motiv pentru care cu cât obţin mai multe venituri în euro, spre exemplu, cu atât este mai bine pentru investitori“, a declarat pentru Capital Dimitris Raptis, deputy CEO al Globalworth.

Gestionat de aproximativ 110 manageri în România şi Polonia, portofoliul companiei are o valoare totală de 1,9 miliarde de euro, 90% din acesta fiind reprezentat de active producătoare de venit, preponderent în sectorul de birouri, închiriate către aproximativ 440 de companii naţionale şi multinaţionale. Practic, Globalworth este proprietarul celor mai multe sedii de multinaţionale din România.

Noul val

Divizia imobiliară a grupului de asigurări de viaţă Old Mutual a intrat într-un parteneriat cu firma bulgară AG Capital prin intermediul căruia au cumpărat complexul de birouri Oregon Park din Pipera, unul dintre sediile Oracle din România. Valoarea tranzacţiei este estimată de revista Capital la circa 170 mil. euro, ceea ce reprezintă un preţ record pentru acest sector imobiliar. Primele achiziţii ale firmei Lion’s Head Investments, rezultatul parteneriatului dintre Old Mutual Property şi AG Capital, au fost parcurile de birouri Polygraphia Office Center şi Megapark din Bulgaria, evaluate la aproape 300 mil. euro.

În luna mai, compania a intrat pe piaţa românească prin achiziţia complexului Oregon Park format din două clădiri funcţionale şi o a treia în stadiu de construcţie, care odată finalizată va ridica suprafaţa închiriabilă a proiectului la circa 70.000 mp. Parcul de afaceri este dezvoltat de Portland Trust, o companie susţinută financiar de fondul american Ares Management.

“Acesta este doar primul pas din planul nostru ambiţios de investiţii în România”, a declarat Christo Iliev, CEO al Lion’s Head Investments şi fondatorul AG Capital. Finalizarea formală a tranzacţiei este aşteptată în luna iunie a acestui an. Old Mutual Property este parte a gigantului financiar Old Mutual, care operează în 34 de ţări şi are 61.500 de angajaţi. Old Mutual este unul dintre cele mai mari grupuri de servicii financiare din Africa de Sud.

Martin Slabbert, managerul care a fondat în România cel mai mare investitor imobiliar, NEPI, şi firma pe care o conduce acum, Prime Kapital, nu crede că investitorii sud-africani vin în România pentru că piaţa a devenit mai atractivă, ci pentru că investitorii au început să se obişnuiască cu ea. Potrivit acestuia, Bursa de Valori din Johannesburg este a zecea cea mai mare din lume şi este mult capital în Africa de Sud ce trebuie plasat.

„Old Mutual este o firmă de asigurări şi e natural să înceapă să se uite la astfel de investiţii. Este normal pentru companiile de asigurări să caute o expunere pe sectorul imobiliar, de altfel ei au ieşit din Africa de Sud de ani de zile. Au operaţiuni în SUA şi în Europa de Vest. Acum este timpul potrivit să investească şi în Europa de Est, deoarece pieţele încep să se maturizeze, tocmai de aceea companiile de asigurări se uită la aceste pieţe. Este greu de spus dacă vor veni mai mulţi investitori din această zonă, dar deţin în acest moment un procent rezonabil din piaţa locală“, a declarat pentru revista Capital Martin Slabbert, CEO-ul Prime Kapital.

La rândul lor, şi printr-o singură tranzacţie, sud-africanii de la Atterbury Europe au devenit un jucător important pe sectorul de retail al pieţei imobiliare româneşti. Ei au plătit anul trecut circa 200 mil. euro pentru mallurile Iulius din Timişoara, Cluj-Napoca, Iaşi şi Suceava, plus clădirile de birouri adiacente acestora. Banii au fost direcţionaţi către un fond de investiţii creat alături de Iulian Dascălu, dezvoltatorul reţelei Iulius, şi sunt utilizaţi pentru dezvoltarea proiectului multifuncţional Openville Timişoara, dar asigură şi extinderea reţelei Iulius Mall la nivel internaţional.

Achiziţii record

După ce au făcut din NEPI cel mai mare investitor imobiliar din România, fondatorii săi, Martin Slabbert şi Victor Semionov, s-au retras din companie în 2015 pentru a repeta experienţa cu un nou fond denumit Prime Kapital. La scurt timp după formarea acestuia au încheiat un parteneriat cu sud-africanii de la MAS Real Estate Inc. (MAS REI), prin care ţintesc acum dezvoltări imobiliare ce depăşesc ca valoare suma de un miliard de euro la nivelul Europei Centrale şi de Est.

În luna aprilie a acestui an, MAS REI şi-a anunţat acţionarii că va plăti 95 mil. euro, cash, pentru a achiziţiona parcul de retail Militari Shopping de la investitorul imobiliar Atrium European Real Estate, care, în acest fel, se retrage din România. Acesta va fi al doilea cel mai scump mall tranzacţionat în Bucureşti, după Promenada Mall, vândut în 2015 cu 148 mil. euro. În plus, cumpărătorul a mai anunţat că, în prezent, urmăreşte în mod activ o serie de noi oportunităţi de investiţii pe care le va comunica acţionarilor imediat după încheierea discuţiilor.

La finalul anului trecut, în portofoliul firmei care a rezultat din parteneriatul dintre Prime Kapital şi MAS REI figurau 14 proprietăţi, majoritatea terenuri, evaluate la peste 94 mil. euro şi care până în 2021 necesită o investiţie în dezvoltare de 377 mil. euro. Investitorii vor să construiască un mall pe o parte din terenul Upetrom 1 Mai din Ploieşti, au cumpărat de la Hornbach 7,9 hectare de teren în Baloteşti pentru un centru comercial care va cuprinde şi un magazin Lidl şi au în plan o serie de mici zone comerciale adiacente unor hipermarketuri precum Carrefour, Kaufland sau Lidl în oraşe precum Târgovişte, Focşani, Slobozia, Roman şi Baia Mare.

Sud-africanii au achiziţionat anul trecut şi parcul de retail Era Shopping Park din Iaşi. Prime Kapital a lansat recent primul său proiect rezidenţial din România, denumit Avalon Estate. Pe un teren de 8,1 hectare, amplasat în spatele reprezentanţei auto Porsche Nord din Pipera şi cumpărat în 2016 de la omul de afaceri George Becali pentru circa 11 mil. euro, compania vrea să construiască un cartier cu 793 de apartamente.

Tot mai mare

A trecut un an de la fuziunea dintre NEPI şi Rockcastle, două fonduri de investiţii originare din Africa de Sud, iar portofoliul de proprietăţi al noii companii a ajuns la o valoare de peste 5 mld. euro. România deţine o cotă de 42% din valoarea activelor grupului şi continuă să facă parte din planul de extindere al acestuia. Investitorii lucrează, în prezent, la dezvoltarea unor malluri noi în Sibiu, Satu Mare şi Târgu Mureş şi la extinderea celor pe care le au în Bucureşti (Promenada Mall), Sibiu (Shopping City Sibiu) şi Buzău (Aurora Shopping Mall).

În acest moment, grupul NEPI Rockcastle este cel mai mare investitor imobiliar din Europa Centrală şi de Est şi una dintre primele zece companii de profil listate în Europa continentală. Ajuns la această dimensiune, necesarul de finanţare este uriaş. În toamna anului trecut, investitorul a făcut o emisiune de obligaţiuni în euro în valoare de 500 mil. euro, care a redus costul mediu al datoriei grupului la 2,2%.

Dimitris Raptis constată că, acum, interesul investitorul internaţionali pentru piaţa imobiliară românească este net superior celui de anul trecut şi că, indiferente de originea lor, noii jucători cresc lichiditatea pieţei şi valoarea proprietăţilor româneşti.

Acest articol a fost publicat în numărul 24 al revistei Capital, disponibil la chioşcuri în săptămâna 18 - 24  iunie 2018

Sursa: Capital