Birouri Premium Clasa A – ghid complet pentru companii și chiriași

Pentru consultanță personalizată:

BLISS Consulting | Corporate Leasing & Tenant Representation

• [email protected]
• +40 729 005 624

Închirierea spațiilor de birouri Premium Clasa A în România – Ghid complet pentru chiriași

Închirierea unui spațiu de birouri potrivit nu înseamnă doar găsirea unei clădiri moderne, ci mai ales înțelegerea corectă a tuturor detaliilor tehnice, contractuale și financiare care definesc o alegere optimă.

Acest ghid te ajută să înțelegi ce înseamnă un birou Clasa A, care sunt etapele procesului de închiriere și cum poți negocia eficient condițiile, astfel încât să obții cel mai bun echilibru între cost, confort și imagine de brand.

Ce înseamnă o clădire de birouri Clasa A

Clădirile de birouri Clasa A reprezintă segmentul premium al pieței imobiliare din România. Ele sunt concepute pentru a oferi:

• localizare strategică, în apropierea transportului public (ideal – metrou, tramvai, artere principale);
• eficiență operațională, cu suprafețe generoase și planuri flexibile;
• tehnologie modernă – sisteme HVAC cu 100% aer proaspăt, control zonal, iluminare LED și echipamente eficiente energetic;
• certificări verzi (BREEAM, LEED sau WELL);
• facilități integrate: parcare subterană, vestiare, spații verzi, restaurante, săli de fitness, stații de încărcare electrică;
• design contemporan și zone comune reprezentative, care susțin imaginea corporate.

Condițiile de livrare – ce opțiuni are chiriașul

În funcție de stadiul de amenajare, un spațiu de birouri poate fi livrat în trei variante:

1. Shell & Core

• Structura de bază a clădirii (pereți, instalații principale, tavan, pardoseală brută).
• Este potrivită pentru chiriași mari care doresc fit-out complet personalizat.

2. Warm Shell

• Include infrastructura completă, sistem HVAC, iluminare de bază, pardoseală flotantă și tavan casetat.
• Este soluția ideală pentru companii care vor control asupra designului, dar fără investiții majore în instalații.

3. Fully Fitted

• Spațiu deja amenajat și mobilat, gata de utilizare – ideal pentru mutare rapidă, fără costuri suplimentare de fit-out.

Cum se calculează costurile totale

Atunci când analizezi o ofertă de închiriere, ia în considerare toate componentele bugetului, nu doar chiria de bază:

• Costuri lunare (OPEX)
• Chirie de bază: €/m²/lună
• Service charge (CAM): €/m²/lună (întreținere, securitate, curățenie, recepție, utilități comune)
• Utilități individuale: electricitate, apă, climatizare suplimentară
• Parcare: €/loc/lună
• Indexare anuală: conform indicelui HICP / Eurostat
• Costuri inițiale (CAPEX)
• Amenajare (fit-out), mobilier, branding
• Depozit de garanție (1–3 luni chirie + CAM)
• Consultanță tehnică, avize, costuri de mutare

Negocierea corectă a acestor componente este esențială pentru a evalua costul real de ocupare.

Procesul de închiriere – pașii esențiali

1. Definirea nevoilor interne – număr angajați, stil de lucru (hibrid, 100% office), buget, locație dorită.
2. Analiza pieței și shortlist – 3–5 clădiri potrivite.
3. Vizionări și test-fit – simularea aranjamentului interior.
4. Cerere de ofertă (RFP) – solicitarea ofertelor standardizate de la proprietari.
5. Compararea ofertelor (scoring matrix) – chirii, costuri, condiții, beneficii.
6. Negociere comercială (BAFO) – rent-free, contribuții la fit-out, durată, indexare.
7. Head of Terms / Contract – negociere juridică și tehnică.
8. Fit-out & mutare – proiectare, avizare ISU, execuție, recepție finală.

Durată tipică:

• 3–6 luni pentru spații Fully Fitted
• 6–9 luni pentru Warm Shell
• 9–12 luni pentru Shell & Core

Clauze contractuale importante

• Durata contractului (uzual 3–5 ani)
• Opțiuni de prelungire și break clause
• Indexare anuală
• Contribuție la fit-out sau perioadă rent-free
• Make-good (obligația de readucere la starea inițială la final)
• Subînchiriere / cesiune – dacă vrei flexibilitate în viitor
• Cap service charge (unde se poate)
• Ore de operare și costuri out-of-hours

Un consultant imobiliar profesionist te poate ajuta să optimizezi aceste clauze, reducând riscurile și costurile ascunse.

ESG, sustenabilitate și wellbeing

Tot mai multe companii internaționale cer spații certificate BREEAM / LEED / WELL, care oferă:

• consum redus de energie și costuri de operare mai mici;
• calitate superioară a aerului și luminii naturale;
• confort acustic și termic;
• facilități pentru biciclete, dușuri, încărcare electrică;
• spații verzi și zone de relaxare.

Aceste criterii devin nu doar o opțiune, ci o condiție de retenție a talentelor și o componentă ESG strategică pentru multe companii.

Cum poți negocia mai eficient

• Solicită oferta completă scrisă și cere test-fit gratuit.
• Analizează service charge-ul: cere detalii (security, cleaning, HVAC, admin).
• Verifică costurile de fit-out și ce contribuție oferă proprietarul.
• Negociază rent-free la începutul contractului (1–6 luni).
• Include o opțiune de extindere / reducere în contract.
• Stabilește clar condițiile de make-good la finalul perioadei.

Concluzie – De ce să alegi consultanță specializată

Piața de birouri din România s-a maturizat semnificativ, iar volumul opțiunilor din segmentele Clasa A și A+ este în continuă creștere.

Totuși, diferențele dintre proiecte – din punct de vedere tehnic, contractual și financiar – pot fi subtile, dar extrem de importante pentru chiriași.

Un consultant specializat, precum BLISS Consulting, poate simplifica procesul prin:

• analiză comparativă completă a ofertelor (inclusiv costuri ascunse);
• consultanță în negocierea termenilor comerciali și juridici;
• suport în faza de fit-out și coordonare cu furnizorii tehnici;
• reprezentarea intereselor chiriașului față de proprietar.