Dezvoltatorul Portland Trust mizează pe noi proiecte de clădiri de birouri

Deși toată lumea vorbește despre efectele negative pe care pandemia le are asupra pieței de birouri din întreaga lume, nu doar din România, dezvoltatorul imobiliar Portland Trust, consideră că “piața de birouri nu a fost afectată în mod deosebit de puternic de pandemie”. Mai mult decât atât, compania caută noi proiecte în sectorul de birouri și speră că acest efort va da roade în al doilea trimestru al acestui an.

De unde provine optimismul în ceea ce privește segmentul de birouri și care sunt mai exact planurile dezvoltatorului Portland Trust pentru piața imobiliară din România pe lângă finalizarea construcției clădirii de birouri J8 Office Park? “Proiectul J8 Office Park va fi finalizat în T2 (Q2) – T3 (Q3) 2021. În prezent, este închiriat în proporție de 70% și atrage un interes important din partea chiriașilor. În paralel, intenționăm să începem dezvoltarea unei clădiri industriale ușoare pre-închiriate în estul Bucureștiului. Procesul de planificare va dura tot anul, cu finalizarea a aproximativ 20.000 mp, la sfârșitul anului 2022. De asemenea, căutăm noi proiecte în sectorul de birouri și sperăm că acest efort va da roade în al doilea trimestru al acestui an”, a declarat pentru wall-street.ro, Florin Furdui (foto), Country Manager, Portland Trust România. 

Deși 90% din activitatea firmei în piața românească este în segmentul de birouri, segment în care multe companii au fost puternic afectate de munca de acasă și lipsa chiriașilor din clădiri, Furdui a declarat că lucrurile nu stau chiar așa, cel puțin nu pentru compania pe care o reprezintă. “Deși s-a scris mult în legătură cu faptul că birourile devin mai puțin importante în sectorul imobiliar, sondajele noastre efectuate de mulți chiriași ar concluziona contrariul. Cele mai afectate sunt sectoarele retail și hotelier. Colectarea chiriilor în sectorul de retail au fost raportate de către companiile imobiliare ca fiind la 30%, în timp ce colectările din zona de birouri - de 95% plus”, a explicat Furdui. 

Potrivit acestuia, singurii chiriași problematici au fost cei care depindeau de vânzările către persoane. “Mă refer la sălile de fitness, restaurantele, cafenelele și spațiile de coworking și, într-un singur caz, o clinică de fertilitate, unde restricțiile de călătorie din străinătate opreau tratamentele clienților. Acești chiriași se află de obicei la parterul clădirilor de birouri, iar chiriile respective cumulează 5% sau mai puțin din veniturile totale ale clădirii”, a declarat reprezentantul Portland Trust România. 

Furdui consideră că virusul Covid-19 va reprezenta o perturbare pe termen scurt, iar ambele părți trebuie să își respecte reciproc obligațiile de a supraviețui și de a plăti datoriile bancare. “Proprietarii nu primesc asistență din partea guvernelor, în timp ce chiriașii pot accesa sprijin la mai multe niveluri, deci deși este o situație nesatisfăcătoare pentru ambele părți, dacă proprietarul dorește ca un chiriaș să rămână și să supraviețuiască, atunci va fi flexibil atât timp cât soluțiile convenite funcționează pentru amândoi”, a declarat acesta.

Biroul postpandemie și chiriașul de mâine 

Multe sondaje au scos în evidență oboseala cauzată de întâlnirile Zoom / Teams, stresul mediul de lucru de acasă, singurătatea, lipsa de sprijin și de mentorat și lipsa comunicării cu prietenii și colegii. “Acest lucru este adevărat în întreaga organizație, deși conducerea va avea cel mai probabil un mediu de lucru mai bun acasă decât alți angajați - în special angajații tineri care împart case sau apartamente și în care nu există o zonă privată, cu excepția dormitorului lor”, a declarat Frudui.

La capitolul revenirii în clădirile de birouri, toată lumea este de acord că, chiar dacă revenirile vor fi treptate, chiar și de câteva zile pe săptămână, birourile vor trebui să fie altfel, să pună accentul pe siguranța și sănătatea angajatului. 

“Pentru a se conforma regulilor post-pandemice, noile specificații pentru clădirile de birouri vor trebui să fie cu un nivel mai sus decât normele de bază legale pentru a atrage cei mai buni chiriași”, a explicat Frudui. 

Acesta a declarat că, de exemplu, Proiectul J8 Office Park, care urmează să fie finalizat spre finalul acestui an, va avea sisteme HEPA care filtrează 99.995% dintre germeni, bacterii, spori și virusuri. În plus, va exista protecție UVC în instalația de ventilație și în ascensoare, care elimină virusurile din aer și de pe suprafețe.

“Alte inovații practice includ intrarea fără contact atât în parcare, cât și la turnicheti și ascensoare. Un birou va trebui să fie sigur și atractiv pentru a supraviețui și a reuși. Mediul oferit de un parc de birouri cu spații deschise, în care rezidenții pot să se relaxeze și să lucreze atât în interior cât și în exterior va fi popular. Dacă proprietarul oferă servicii suplimentare față de cafenelele și restaurantele obișnuite, atunci atragerea chiriașilor și păstrarea acestora se va produce cu și mai mult succes, a declarat Frudui.

Potrivit acestuia, proiectul J8 va avea și o ofertă bogată de servicii de retail, cum ar fi magazinele MEGA IMAGE și XTime, un restaurant, o cafenea Coffee Island, o sală de sport World Class, o clinică medicală Medicover și una de kinetoterapie Medy Sport, dar și un cabinet dentar, parcare de biciclete cu o capacitate de 200 de locuri, stații de încărcare pentru mașinile electrice, atât pentru vizitatori cât și pentru rezidenți, dar și locuri de parcare, pentru 600 de mașini. 

Furdui consideră că vaccinurile ar trebui să ofere încredere lucrătorilor să se întoarcă la muncă.

“Foarte puține corporații pot funcționa bine fără interacțiuni personale și este indiscutabil faptul că viața de birou va reveni la o relativă normalitate pe măsură ce apar noi proiecte și este nevoie de un efort de echipă. Să nu uităm că majoritatea angajaților se bucură să lucreze de la birou, singura diferență fiind acum că vor cere un nivel mai ridicat de siguranță și igienă în spațiul de lucru”, a declarat Furdui.

La cât de afectat este segmentul de birouri, ca și dezvoltator, nu se poate să nu te întrebi dacă mai este rentabilă dezvoltarea de noi proiecte în acest segment. Mai ales dacă ținem cont că unii dezvoltatori au ales chiar conversia unor clădiri de birouri aflate deja în construcție.

“Ca în cazul tuturor schimbărilor semnificative, vor fi câștigători și învinși. Clădirile mai vechi, turnurile înalte care nu au ferestre deschise, cu sisteme de ventilație care produc schimburi de aer de mai puțin de 30 m3 / h, fără sisteme de operare fără contact, fără lifturi de mare capacitate și curse scurte, rapide și fără servicii de retail auxiliare vor pierde chiriași la următoarea dată de expirare a contractelor de închiriere”, a explicat Furdui. 

Potrivit acestuia, această schimbare se întâmpla deja, iar această tendință a fost accelerată rapid de pandemie. 

“Tranzacțiile cu terenuri s-au blocat, dar prețurile terenurilor nu au scăzut în mod vizibil, deși cererea din partea chiriașilor a scăzut! Poate că va exista o inversare a ultimei tendințe de a găzdui o densitate mare de oameni în birou, cu standarde de ventilație și igienă crescute, și că acum proiectele de birouri vor fi schimbate către modele mai puțin dense, dar cu aceeași calitate și volum ridicat de aer proaspăt”, a subliniat Furdui. 

Segmentul industrial și viitorul pieței imobiliare 

Se știe deja, segmentul industrial și logistic este singurul care a prosperat în pandemia. Cererea logistică a fost puternică și piața livrărilor a prosperat cu siguranță și a pus rapid bazele viitoarei infrastructuri.

“Marea întrebare este: cât de obișnuiți cu livrările am devenit și dacă va continua tendința? Infrastructura rutieră va fi capabilă să facă față camionetelor de livrare suplimentare și publicul va tolera un astfel de trafic suplimentar și poluarea generată? Livrarea cu vehicule electrice va deveni o normalitate, iar cumpărătorii vor face o discriminare probabil între companiile de livrare ecologice și cele poluante. În marile orașe apar mici depozite pentru a satisface ultimul segment (last mile) sau livrările urgente, ceea ce reprezintă o nouă tendință și care se poate suprapune cu sectorul parcurilor cu amănuntul”, a declarat Furdui. 

Potrivit acestuia, anul acesta vor fi unu-două prime trimestre lente. Piața investițiilor se va relua la jumătatea anului, iar tranzacțiile vor fi finalizate în general în trimestrul al treilea și al patrulea. 

“Nu putem vorbi la ora actuală de o criza de lichiditate, ca în situația din 2008, drept urmare activele noi, cu o localizare bună, un grad ridicat de închiriere și un mix de chiriași sănătos vor fi de interes pentru investitori. Piața de închirieri va fi una marcată de o cerere încetinită, cu multe spații de subînchiriere, care vor genera mult zgomot de piață, dar care vor fi dificil de ocupat din cauza diverselor restrângeri, în ciuda unei potențiale oferte financiare atractive”, a concluzionat Furdui.

Sursa: WALL-STREET