10 lucruri pe care trebuie sa le stii cand inchiriezi un apartament

Inchirierea unei locuinte este, cel putin in teorie, un proces mai usor si mai rapid decat achizitia, insa nu este lipsit de probleme. La ce trebuie sa fie atent viitorul chirias?

1. Ce avans este necesar

Avansurile pe care proprietarii le cer in aceasta perioada reprezinta o luna de chirie, practic plata primei luni de chirie de la mutare, si o garantie in cuantum de inca o luna de chirie, spune Alexandru Pricop, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania. Comparativ, inainte de declansarea crizei economice, asteptarile proprietarilor nu coborau mai jos de trei luni de chirie in avans si garantie inca o luna.

Garantia se returneaza la sfarsitul perioadei de inchiriere, dupa stingerea ultimelor facturi pentru utilitati si decontarea eventualelor daune ivite din culpa unei utilizari defectuoase a spatiului si obiectelor de inventar inchiriate de catre chirias, completeaza Andrei Nicolescu, proprietarul sucursalei imobiliare Century 21 Floreasca, care mai spune ca, in unele cazuri, avansul poate fi cerut pentru doua luni.

2. Cine suporta costurile cu utilitatile

Intretinerea, cu rare exceptii, este achitata de catre chirias si contine cheltuielile comune ale blocului, apa si cheltuielile aferente incalzirii apartamentului, in situatia in care proprietatea nu este utilata cu centrala termica proprie, explica Iulian Niculae (foto), proprietarul agentiei Victoria Consult. “Foarte important este insa faptul ca, in mod uzual, chiriasul suporta si cheltuielile necesare alimentarii cu energie electrica, internet sau cablu TV sau gaz, daca este cazul”, subliniaza el.

In unele cazuri, adauga Andrei Nicolescu, de la Century 21 Floreasca, apar cheltuieli pe spatii comune care se repartizeaza si in functie de suprafata imobilului inchiriat. “Sansele ca un viitor chirias sa obtina cat mai multe informatii despre o proprietate sunt mult mai mari daca apeleaza la un consultant imobiliar. Aspectele cele mai la indemana se refera la existenta unei centrale termice, a blocului sau in apartament, sau a repartitoarelor, insa exista si informatii pe care consultantii le cunosc, precum probleme specifice unui bloc”, spune Alexandru Pricop.

3. Cu sau fara loc de parcare

Locuintele cu locuri de parcare sunt de trei feluri, spune Alexandru Pricop, de la Coldwell Banker: fie au un loc de parcare de la Administratia Domeniului Public (ADP)si proprietarul cedeaza locul de parcare in baza contractului de inchiriere, fie sunt mult apartamente care au locuri de parcare fara acte, posesia lor fiind insa impamantenita – in acest caz se face transfer de loc catre chirias –, fie este vorba de ansambluri rezidentiale noi unde apartamentele au alocate locuri de parcare. In unele cartiere, precum Drumul Taberei, sunt si blocuri cu patru etaje care au construite garaje la demisol.

“In cartierele rezidentiale de lux pretul unei chirii lunare scade considerabil in absenta unui loc de parcare, diferenta ajungand si la 30% pentru acelasi tip de imobil. In cartiere insa, rareori locul de parcare este impedimentul major, mult mai importanta fiind localizarea apartamentului in proximitatea unei statii de metrou”, afirma Iulian Niculae, proprietarul Victoria Consult.

Daca anuntul de inchiriere mentioneaza existenta unui loc de parcare, consultantul sfatuieste chiriasii sa ceara agentului imobiliar sau proprietarului detalii privind pozitionarea acestuia, precum si situatia sa juridica: in proprietate, concesiune, inchiriat de la ADP etc.

4. Ce difera daca te muti intr-un bloc nou

Intr-un bloc nou, un potential chirias trebuie sa ia in calcul ca s-ar putea sa aiba costuri de mentenanta mai ridicate, acestea rezultand din intretinerea spatiilor comune sau plata unor servicii precum paza, iluminatul aleilor sau peisageistica, afirma Alexandru Pricop, de la Coldwell Banker. Pe de alta parte, chiriasul ar trebui sa aiba in mod normal costuri mai mici cu incalzirea,a dauga el.

“Cea mai importanta diferenta consta in faptul ca la blocurile vechi chiriasul esti covarsitor dependent de regii in timp ce, in cazul blocurilor noi, chiriasul are o independenta in ceea ce priveste energia consumata, caz in care chiriasi isi chibzuiesc singuri nivelul de consum si evident de confort”, spune Pricop.

Pe de alta parte, in astfel de blocuri, suprafetele apartamentelor sunt mai mari, ceea ce inseamna un consum de energie mai mare. Nu in ultimul rand, adauga specialistul Coldwell Banker, diferenta intre un bloc vechi si unul nou consta si in confortul vizual, estetica blocului, a spatiilor comune, in unele cazuri anumite ansambluri punand la dispozitia locatarilor si servicii anexe, precum spa, supermarket sau servicii bancare.

“Pentru situatia in care blocul este nou recomand chiriasului sa fie atent la gradul de ocupare al acestuia, intrucat risca sa fie singur pe scara, dar si la cheltuielile de intretinere si cele necesare intretinerii piscinei sau salii de fitness”, subliniaza Iulian Niculae.

5. La ce ajuta contractul de inchiriere

Contractul de inchiriere asigura legalitatea locuirii in respectivul spatiu, existand si posibilitatea decontarii chiriei, daca este platita de angajatorul chiriasului, situatie intalnita in special pe segmentul mediu plus – lux, dar si in cazurile in care chiriasii sunt angajati MAPN, MAI, etc, cazuri in care chiriile sunt medii, chiriasii avand un buget alocat mic si diferenta fiind de multe ori suportata de ei, spune Alexandru Pricop (foto).

“Toti proprietarii sunt deschisi inspre a semna un contract cu viitorul chirias, insa procentul contractelor declarate si inregistrate la administratia financiara este mult mai redus, coborand sub 50% pentru chiriile mici si medii, din piata locuintelor vechi”, subliniaza Pricop.

Acest procent a crescut in ultimii doi ani, adauga el, ca urmare a intaririi pozitiei pe care o detin potentialii chiriasi, dar si a faptului ca proprietarii, chiar daca incaseaza mai putin cu cateva procente din pricina taxelor, pot folosi aceste venituri oficiale in cazul obtinerii unor credite, refinantari sau chiar sa isi vanda apartamentele inchiriate ca si o investitie, cazuri mai rare in piata veche, dar existente.

“Am observat ca in ultimii ani partile solicita tot mai des clauze suplimentare, vremea in care era suficient doar vechiul tipizat pus la dispozitie partilor de administratiile financiare a apus. In mod cert, toti proprietarii de locuinte scumpe solicita semnarea unui contract de inchiriere, acordul verbal ramanand de actualitate in cazul apartamentelor dotate precar, fara imbunatatiri”, arata si Iulian Niculae.

6. Clauze contractuale de verificat

Cel mai important aspect cand vine vorba de inchirierea unei locuinte este reprezentat de relatia cu proprietarul, iar un contract cu clauze clare poate reglementa aceasta relatie. Spre exemplu, proprietarul poate veni in vizita doar o data pe luna, intr-o zi anuntata cu cel putin 24 de ore inainte. De asemenea, proprietarul e asigurat in cazul in care, la finalul perioadei de inchiriere, mobila sau amenajarile din apartament au fost deterioarate.

“De obicei, in acest caz, la semnarea contractului de inchiriere se poate semna si un act aditional, in care sunt enumerate si inventariate piesele de mobilier, obiecte sanitare si orice altceva ce partile se pun de acord sa mentioneze”, mai spune Alexandru Pricop.

De asemenea, chiriasul trebuie sa verifice in contractul de inchiriere clauzele de reinnoire, cele de terminare ale contractului, cele referitoare la raspunderea partilor pentru eventualele defectiuni tehnice ce pot aparea, precum si cele referitoare la teremenele de plata, modalitatea de efectuare a platii, respectiv penalizari pentru eventuale intarzieri, spune Adrian Niculescu, de la Century 21 Floreasca.

In ceea ce priveste plata chiriei, dupa fiecare luna achitata, in special pentru platile in numerar, chiriasul ar trebui sa solicite de la proprietar o dovada a platii, o chitanta de mana, cel putin, inclusiv pentru plata garantiei, in cazul in care proprietarul nu ofera un astfel de document, adauga Niculescu.

7. Preavizul de mutare

Preavizul de eliberare a proprietatii este un alt aspect care trebuie mentionat in contract, fiind important pentru ambele parti, continua Alexandru Pricop: proprietarul nu ramane fara preaviz cu proprietatea neinchiriata, iar chiriasul are timp sa caute o noua locuinta in cazul in care proprietarul doreste intreruperea contractului.

“Proprietarul poate solicita rezilierea contractului in baza intentiei de vanzare, notificand chiriasul, termenul ce curge intre notificare si eliberare variind intre o luna si trei luni. Neplata chiriei sau a utilitatilor aferente imobilului se lasa cu preaviz de mutare cu termen scurt, intarzierea platii chiriei cu doua saptamani, de exemplu, punand proprietarul in postura lansarii unei notificari de eliberare intr-un termen de cinci zile”, explica Iulian Niculae. Cel mai des folosita perioada pentru preaviz ramane de 30-45 de zile, atat pentru proprietar, cat si pentru chirias.

8. Mobilat sau nemobilat?

Pe segmentul mediu, aproximativ 75% din locuinte sunt oferite spre inchiriere mobilate si utilate, potentialii chiriasi avand nevoie de macar o parte din obiectele de mobilier sau electrocasnicele din apartament, precizeaza Alexandru Pricop. Majoritatea apartamentelor au atat bucatariile, cat si baile mobilate si utilate, dressing-uri si camari amenajate. In plus, anumite piese de mobilier pot constitui motive de negociere pentru parti sau pur si simpla intelegere a acestora, mai spune el.

“Din punct de vedere al costurilor, daca un apartament cu doua camere nemobilat poate avea un pret de inchiriere de aproximativ 300 de euro, un apartament similar, dar mobilat, se poate inchiria cu o suma de 350 - 375 de euro”, explica Pricop.

In multe cazuri insa, cei care locuiesc cu chirie pentru ca asteapta constructia viitoarei case sau cei ce vor sa-si personalizeze puternic spatiul intim prefera inchirierea unui apartament gol, afirma Iulian Niculae. “In zona de lux exista solicitari clare privind mobila si nu de putine ori am observat ca anumite obiecte de mobilier au fost schimbate, la solicitarea chiriasului, pentru a fi inlocuite cu piese pe gustul viitorului locatar”, povesteste proprietarul Victoria Consult.

9. Ce faci cu animalul de companie?

“Am promovat anunturi ce aveau in continut specificat clar mesajul «Fara caini, pisici sau alte animale de casa», asa ca, de multe ori, subiectul este sensibil. Recomand proprietarilor sa ofere in mod explicit agentului imobiliar si chiriasului detalii privind accesul animalelor de casa, am vazut ceva tranzactii de inchiriere picand din cauza acestui subiect”, spune Iulian Niculae.

Daca in cazul blocurilor vechi, singurul aspect care este decisiv este acceptul proprietarului, pentru complexele rezidentiale, pot fi cazuri in care este nevoie si de aceptul administratorului, compleaza Alexandru Pricop.

Spre exemplu, proprietarul unui apartament cu doua camere, din zona Barca, specifica in anuntul de inchiere ca nu accepta animale de companie si agenti imobiliari, pretul cerut fiind de noua milioane de lei/luna. “Confort 1 decomandat, 74 metri patrati, termopane, apometre, repartitoare, gaze, aragaz, frigider, doua televizoare, mobilat clasic. Fara animale si fara agenti imobiliari”, mentioneaza proprietarul pe anuntul.ro

10. Cat de important este etajul

Importanta etajului este mai redusa in cazul inchirierii decat in cel al cumpararii unui imobil, spune Iulian Niculae. Se invoca, pentru apartamentele la parter, probleme de securitate, remediate insa prin montarea unui grilaj metalic, in timp ce apartamentul de la ultimul etaj daca nu dispune de aer conditionat.

Cu toate acestea, diferenta de pret intre apartamentele amplasate la parter si cele aflate la etaje superioare exista. Spre exemplu, pentru un apartament cu doua camere, decomandat, aflat in cartierul Militari, in apropiere de mall-ul Plaza Romania, la etajul 2/4, mobilat si utilat, se cere o chirie lunara de 350 de euro.

Pe de alta parte, pentru un apartament cu doua camere, decomandat, aflat in cartierul Militari, in zona Gorjului, dar amplasat la parterul unui imobil cu trei etaje, se cere o chirie de 300 de euro/luna, potrivit portalului imobiliare.ro.

Sursa: Wall-Street

Sursa fotohrafie: Boho Deco Chic