Impactul pandemiei este interesul crescut pentru spaţiul locuit

ANDREI MOANŢĂ, CEO PRIMA DEVELOPMENT GROUP:

"Impactul pandemiei s-a tradus într-un interes mai mare al oamenilor pentru spaþiul în care locuiesc"

Deşi sectorul imobiliar s-a aflat printre câştigători în contextul pandemic, provocările pentru industrie continuă să crească, mai ales că de la începutul şi până la finalul anului trecut preţurile materialelor de construcţie au crescut cu peste 10%, iar în primele luni ale acestui an au existat noi runde de creşteri ce au majorat costul materialelor, din nou, cu peste 10%. Acest lucru duce la imposibilitatea unor predicţii financiare pentru dezvoltatorii financiari care riscă să ajungă în situaţia în care apartamentele care se vând la momentul începerii execuţiei să fie vândute la preţ de cost sau chiar uşor în pierdere.

Cu toate acestea interesul pentru piaţa rezidenţială este tot mai mare, iar pandemia i-a făcut pe oameni să înţeleagă şi să perceapă altfel importanţa spaţiului în care locuiesc.

Andrei Moanţă, CEO Prima Development Group, ne-a acordat un interviu în care ne-a vorbit despre cum s-au schimbat preferinţele oamenilor pentru spaţiul de locuit, despre principalele provocări din piaţă, dar şi despre planurile de dezvoltare ale companiei.

"Sectorul rezidenţial al pieţei imobiliare se alătură altor industrii care mai degrabă au fost favorizate de pandemie"

"Din punct de vedere al raportului între preţul mediu al apartamentelor şi salariul mediu pe economie, avem cele mai accesibile apartamente din UE"

Reporter: Ce impact a avut pandemia de coronavirus asupra pieţei imobiliare?

Andrei Moanţă: Dacă ne referim la sectorul rezidenţial, în care activăm noi, aş spune că impactul pandemiei s-a tradus într-un interes mai mare al oamenilor pentru spaţiul în care locuiesc. Începutul stării de urgenţă de anul trecut a adus foarte multe necunoscute pentru noi toţi, ca dezvoltatori ne aşteptam ca lucrurile să stagneze în piaţa imobiliară, însă evoluţia ulterioară ne-a demonstrat contrariul. Oamenii sunt tot mai interesaţi de o locuinţă construită modern, o locuinţă care să răspundă tuturor nevoilor stilului lor de viaţă. Noi anul trecut în luna mai am dat start vânzărilor pentru apartamentele de la Core Timpuri Noi, proiect pe care îl dezvoltăm în prezent în zona Timpuri Noi, iar până în acest moment am antecontractat aproximativ 60% dintre acestea. Tot anul trecut am finalizat construcţia proiectului Boemia Apartments, cel cu care am debutat ca dezvoltator imobiliar pe piaţa din Bucureşti, care este vândut intergral. Aşadar, aş spune că sectorul rezidenţial al pieţei imobiliare se alătură altor industrii care mai degrabă au fost favorizate de pandemie decât afectate negativ.

Reporter: Cum s-au schimbat preferinţele cumpărătorilor în ceea ce priveşte sectorul rezidenţial?

Andrei Moanţă: Clienţii au început să conştientizeze poate mai mult ca oricând importanţa spaţiului personal, a locuinţei durabile, care "îmbătrâneşte" sănătos. Pentru majoritatea oamenilor, achiziţia unei locuinţe este cu siguranţă cea mai importantă decizie de cumpărare luată pe parcursul întregii vieţi. De aceea, noi credem că avem res­ponsabilitatea, ca dezvoltator, să construim locuinţe fiabile, să oferim garanţia unor locuinţe bine construite, care să se comporte bine în timp, pentru toţi cei care cumpără de la noi.

Pe piaţa orădeană, acolo unde avem o experienţă de 15 ani şi unde am livrat până acum peste 3.000 de apartamente, clienţii ne cunosc şi ne apreciază pentru calitatea produselor oferite, tocmai de aceea am construit şi construim, oamenii au încredere în brandul Prima Development şi deja cunosc foarte bine calitatea produselor noastre. Faptul că pe piaţa din Capitală avem în prezent două proiecte importante, unul finalizat şi vândut intergral, unul în curs de dezvoltare şi deja 60% antecontractat, ne confirmă faptul că oamenii vor locuinţe de calitate, moderne, fiabile, care se comportă bine în timp, care sunt dezvoltate în zone ce le oferă acces la toate facilităţile de care au nevoie.

Reporter: Investiţiile în imobiliare sunt considerate sigure în perioadele de criză. Există tranzacţii în piaţă doar din această persectivă?

Andrei Moanţă: Cred că în general investiţiile în imobiliare sunt considerate sigure în perioadele de criză din perspectiva investitorilor, pentru că volatilitatea este mult mai redusă decât în cazul investiţiilor pe bursă, de exemplu. Dacă ne uităm însa la achiziţiile de apartamente din perspectiva clientului final, cred că nu acesta este motivul principal în procesul de achiziţie. Un client care cumpără un apartament pentru a locui în el nu va compara investiţia în acea locuinţă cu investiţia pe bursă, pentru că în primul rând el va căuta un cămin care să îi satisfacă nevoia de locuire şi abia după va analiza investiţia din perspectiva rentabilităţii ei pe termen lung.

Principalul motiv pentru care exis­tă tranzacţii în sectorul imobiliar este nivelul de preţ sub potenţialul pieţei. Mulţi dezvoltatori au păstrat preţurile în perioada pandemiei, deşi costurile cu manopera şi materialele au crescut constant. Din punct de vedere al raportului între preţul mediu al apartamentelor şi salariul mediu pe economie, avem cele mai accesibile apartamente din Uniunea Europeană.

De asemenea, un alt factor important este disponibilitatea băncilor de a oferi finanţare şi faptul că, în general, rata creditului pentru un apartament nu depăşeşte nivelul chiriei pentru acel apartament. Astfel, achiziţia devine o alegere înţeleaptă, pentru că nivelul de cheltuieli lunare cu locuinţa al unei familii nu se schimbă odată cu trecerea de la un apartament închiriat la unul cumpărat, iar suma pe care familia respectivă o plăteşte ca rată la bancă devine investiţie în locuinţa proprie, în loc de cheltuială cu plata chiriei.

Reporter: Şi-a pus actuala pandemie amprenta şi asupra preţurilor din piaţa imobiliară? În ce măsură au fluctuat acestea?

Andrei Moanţă: Pandemia şi-a pus amprenta asupra pieţei imobiliare, dar nu în reducerea preţurilor. Anul trecut, la momentul declarării pandemiei, cei mai mulţi dezvoltatori investiseră deja sume importante în terenuri şi construcţia imobilelor de locuinţe, astfel încât o reducere de preţ nu putea fi realizată fără a duce nivelul de profitabilitate al dezvoltărilor sub un prag de sustenabilitate. Principalul efect al pandemiei a fost îngheţarea preţurilor din piaţa imobiliară, pentru o perioadă. În 2020 nu au existat creşteri semnificative de preţ, deşi costul manoperei şi al materialelor de construcţie a crescut constant, cu 10-15% de la debutul pandemiei şi până la finalul anului trecut. Acesta este şi principalul motiv pentru care anul acesta vedem deja creşteri însemnate de preţuri, nivelul costurilor a ajuns atât de ridicat încât vânzarea apartamentelor la preţul de anul trecut nu mai este sustenabilă pentru dezvoltatori.

Reporter: Care sunt astăzi principalele provocări din piaţa imobiliară?

Andrei Moanţă: Lipsa forţei de muncă este una dintre principalele dificultăţi pe care o întâmpinăm. În special în Bucureşti, forţa totală de muncă disponibilă în construcţii este mai mică decât necesarul de forţă de muncă pentru şantierele aflate în desfăşurare în acest moment. Nu este o situaţie nouă cu care se confruntă piaţa, însă în ultimii patru ani volumul de construcţii a crescut constant, astfel că această problemă se resimte. De aceea apar des situaţii în care echipa unui subcontractor a plecat în altă parte, iar acest lucru duce la scăderi ale productivităţii, cu un cost însemnat în economia proiectelor.

O altă problemă importantă din ultimul an şi jumătate este, cum spuneam mai devreme, creşterea constantă a preţurilor materialelor. De la începutul şi până la finalul anului trecut, preţurile au crescut cu peste 10%, iar în primele luni ale acestui an au existat noi runde de creşteri, ce au majorat costul materialelor, din nou, cu peste 10%. Pentru proiectele imobiliare, a căror dezvoltare se desfăşoară în general pe perioade de 2-3 ani, aceste scumpiri duc la imposibilitatea realizării unor predicţii financiare corecte. Dacă de la începutul şi până la finalizarea unui proiect există creşteri cu costurile de 20-30%, ajungem în situaţia în care apartamentele care se vând la momentul începerii execuţiei să fie vândute la preţ de cost sau chiar uşor în pierdere.

Reporter: Cum a fost primit de sector programul guvernamental Noua Casă?

Andrei Moanţă: Programul Noua Casa este binevenit, însă din păcate amânarea schimbării plafonului TVA-ului de 5% pentru anul 2021 a diminuat semnificativ impactul programului în vânzări. Pentru dezvoltările pe care le realizăm în Oradea, situaţia este asemănătoare cu aceea pe care am avut-o în programul Prima Casă, mare parte dintre apartamentele dezvoltate se încadrează în acel plafon. În cazul dezvoltărilor pe care le-am realizat în Bucureşti, apartamentele din proiectul deja finalizat, Boemia Apart­ments, au fost în mare parte achiziţionate din sursele proprii ale clienţilor, iar pentru clientul Core Timpuri Noi, fiind un proiect în curs de execuţie, nu ştim încă modul în care va ajuta programul.

Reporter: Prima Development Group a anunţat extinderea proiectelor rezidenţiale din Capitală. Care sunt planurile de dezvoltare ale companiei? (planuri de investiţii, proiecte. etc)

Andrei Moanţă: Extinderea pe piaţa din Bucureşti a fost un pas firesc în evoluţia noastră ca dezvoltator de proiecte rezidenţiale şi o prioritate în strategia de business a viitorilor ani. Pentru anul 2021 avem în plan finalizarea a 640 de apartamente în Bucureşti şi Oradea, iar anul viitor vom demara încă trei proiecte importante în Capitală, ce vor însuma peste 2.500 de apartamente. Suntem în căutare de terenuri mari, în zone bune ale oraşului.

Avem un model de business mai degrabă asemănător unui producător auto, decât unui dezvoltator imobiliar tradiţional, prin faptul că majoritatea proceselor implicate în dezvoltarea unui proiect rezidenţial sunt realizate în cadrul grupului şi nu sunt externalizate. Iar din acest punct de vedere cred că suntem singurul dezvoltator de proiecte rezidenţiale organizat astfel. Avem aşadar integrate în cadrul grupului toate serviciile asociate construcţiei şi dezvoltării, de la proiectare, management de proiect, vânzări şi până la construcţii şi dezvoltare. Acest lucru ne permite ca în fiecare etapă a dezvoltării proiectului toată atenţia noastră să fie îndreptată către nevoile clientului nostru, astfel încât să îi putem oferi un produs de calitate.

Reporter: Care este stadiul proiectului Core Timpuri Noi şi în ce măsură este acesta contractat?

Andrei Moanţă: Proiectul Core Timpuri Noi a fost demarat anul trecut, în prezent lucrările se află în plină desfăşurare, avem zilnic aproximativ 200 de oameni în şantier, astfel încât respectăm graficul de derulare al procesului, iar la sfârşitul acestui an vom finaliza lucrările. La începutul anului viitor primii locatari se vor putea deja muta în casă nouă. Vânzările pentru acest proiect au început în mai 2020, iar până acum 60% dintre apartamente sunt antecontractate. Core Timpuri Noi este un proiect rezidenţial care va cuprinde 240 de apartamente, 250 de locuri de parcare, 3 spaţii comerciale cu o suprafaţă totală de aproximativ 300 mp şi va fi dotat cu staţii de încărcare electrice. Locuinţele vor fi dotate cu sisteme smart home, iar localizarea excelentă, în apropierea celui mai nou pol de business de la Timpuri Noi, va oferi acces rapid la numeroase facilităţi, precum biroruri, cafenele, restaurante, şcoli şi grădiniţe, parc, dar şi staţie de metrou. Prin acest concept ne propunem să oferim locuinţe durabile, fiabile, dar şi inteligente, conectate la tendinţele electrice ale viitorului prin integrarea staţiilor electrice în incinta ansamblului: prin această direcţie am anticipat o nevoie tot mai mare pe care o vor avea clienţii noştri şi, totodată, contribuim astfel la extinderea acestei infrastructuri, care în România încă este o problemă.

Reporter: După Oradea şi Bucureşti luaţi în calcul dezvoltarea de proiecte rezidenţiale şi în alte oraşe?

Andrei Moanţă: Momentan avem în desfăşurare 10 proiecte în Oradea şi Bucureşti. Cel puţin în viitorul apropiat ne vom concentra pe aceste două oraşe. În Oradea suntem deja de mult timp cunos­cuţi şi apreciaţi pentru calitatea imobilelor pe care le-am construit, oamenii au încredere în brandul Prima şi în produsele noastre şi suntem bucuroşi că am contribuit la transformarea municipiului în oraşul cu cea mai ridicată calitate a vieţii. În Oradea avem în dezvoltare proiecte precum Urban Residence cu 125 de apartamente, faza 8 a proiectului Prima Decebal cu 158 de apartamente, am demarat lucrările pentru Arena Residence, cel mai mare şi mai modern proiect rezidenţial construit vreodată în Oradea, pe care îl vom finaliza în 2024, cu o investiţie totală ce se ridică la 65 de milioane de euro. Bucureştiul este o piaţă foarte ofertantă, iar nevoia pentru spaţiile de locuit creşte odată cu urbanizarea anumitor zone.

Reporter: Ce aşteptări financiare aveţi pentru anul în curs?

Andrei Moanţă: Din punct de vedere financiar, ne propunem şi anul acesta ce ne-am propus şi am reuşit în fiecare dintre ultimii 3 ani: să creştem cifra de afaceri şi volumele de vânzări cu 20% faţă de anul anterior, păstrând un nivel sustenabil al profitabilităţii companiei, care să ne permită să avem capital pentru dezvoltarea pe termen lung a grupului.

Prima Development Group este cel mai mare dezvoltator imobiliar din Oradea şi unul dintre cei mai activi din România, după numărul de unităţi rezidenţiale livrate anual, cu 10 proiecte în derulare în prezent. Cu o experienţă de 15 ani în construirea de locuinţe durabile, compania şi-a început activitatea în 2005, în Oradea, acolo unde a livrat până acum peste 3.000 de apartamente în imobile cu o valoare totală cumulată de peste 180 de milioane de euro. Din 2017 compania este prezentă şi pe piaţa din Bucureşti, acolo unde semnează până în prezent două proiecte rezidenţiale, Boemia Apartments şi Core Timpuri Noi, care au fost deja premiate internaţional la European Property Awards.

Viziunea Prima Development Group este cea care diferenţiază proiectele rezidenţiale pe care le semnează: echipa companiei este formată din profesionişti în construcţia de locuinţe, care sunt şi constructori, nu doar dezvoltatori, dar şi ingineri şi arhitecţi, nu doar antreprenori în afaceri. Ideea de locuinţă fiabilă se află în centrul filosofiei companiei, astfel că proiectele livrate de aceasta sunt realizate la calitate superioară şi au durabilitate crescută în timp.

Sursa: Bursa Construcţiilor